Emlakçıların Başkanı'ndan 'satış' şartı: Vergi oranı düşürülmeli!

EGEDESONSÖZ – İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, SONSÖZ TV’de Gazeteci Yazar Muhittin Akbel’in sorularını yanıtladı. 1 Kasım itibariyle yürürlüğe giren, Ticaret Bakanlığı tarafından yapılan düzenlemeyle, gayrimenkul ve araç satışlarında yetki belgesi olmayanların satış yapmasını yasaklayan yasayla ilgili değerlendirmelerde bulunan Başkan Güleroğlu, bu düzenlemenin yürürlüğe girmesiyle yetki belgesi olmayanların emlakçılık yapamayacağını söyledi. 

VATANDAŞ KENDİ MALINI SATMAK İSTİYORSA, SATABİLİR!
Başkan Güleroğlu, sistemin nasıl çalışacağını şu sözlerle anlattı:

“Öncelikle bakanlık bu konuda çok baskı hazırladı. Sistemini değiştirmek zorundaydı. Bu işte Ticaret Bakanlığı, Çevre Şehircilik Bakanlığı, Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü var. Aynı zamanda portallar  kısmında Ticaret İş Genel Müdürlüğü var. Aynı zamanda MASAK dolayısıyla Maliye Bakanlığı tarafı da var. Şimdi bu 3 ana kuruluş, alttaki kuruluşlarla beraber piyasayı denetim alanında tutmaya çalışıyorlar. Yıllardır bekleniyordu bu düzenleme, hep eksik çıkıyordu. Eğer vatandaş kendi malını satmak istiyorsa bu sisteme girip satabiliyor. Bunu neye dayanarak yapıyor? Tapu kadastroya, o malın kendisine ait olduğunu kanıtlıyor, TC numarasını paylaşıyor, doğrulama yapılıyor ve o satışı gerçekleştirebiliyor. Peki bu yasa neyi öngörüyor, neyi görmüyor, inceleyelim. Örnek verecek olursak, diyelim ki, benim emlakçılık yetki belgem yok. Daha önce ev ya da araba satmışım, portallarda kaydım var. Hal böyle olunca portallar da müşteri kaybetmemek için, onların kayıtlarını kapatmıyor. Sizin bir eviniz var biz sizinle sohbet ediyoruz. Boşuna Emlakçılara gitme, gel benim internet sitem var, buradan satalım, diyor. Bunları biz yayınlarınız, sizden de para almayız, diyorlar. Bu teklif size cazip geliyor tabii.  Evin resimlerini çekip ilana giriyorsunuz. Ben emlakçıyım diye resim çekip atıyor, komisyon bedeli var diye atıyor. Kimse bilmiyor ki gerçek bir emlakçı mı bu kişi, Ticaret Bakanlığında yetki belgesi var mı? Yasal olan sitelerde insanlar ilan yayınlıyor. Ama bunun doğru olup olmadığını bilmiyorlar. Hal böyle olunca siz diyorsunuz ki, ben evime 1 milyon liraya satmak istiyorum. Yetkisi olmayan biri de bu evi 1 milyon 500 bin TL olarak yazıyor. Bu işi ev sahibinin haberi olmadan yapıyor. Ev sahibinin bu durumdan haberi bile olmuyor çoğu zaman. Evi satarsa 1 milyon 100 bine veya 1 milyon 200 bine satıp aradaki farkı kendilerine alıyorlar. Bu da bize büyük bir leke ve sıkıntı getiriyor. Bunu emlakçılar yapıyor diyorlar. Bunu biz yapmıyoruz. Yani yetki belgesi olan emlakçılar böyle çalışmıyor. Bunu yetki belgesi olmayanlar yapıyor.”

BİZ EMLAKÇILAR SÖZLEŞME YAPARIZ, ORAYA HER ŞEYİ YAZARIZ
Başkan Mesut Güleroğlu, gerçek emlakçıların bu durumda nasıl bir hareket sergilediğini anlattı:

“Yetkili bir emlakçı sizden yetki belgesi alıyor. Size o evi ne kadara satacağını, neler yapacağını, alacağı komisyonu, tek tek yazar ve bir nüshasını da size verir. Emlakçı olarak daha sonra ben bunu sisteme yüklüyorum. Bakanlık bunu görüyor, inceliyorlar. Ben yasal bir emlakçı mıyım? Evraklarımı inceliyor. E devletten kontrolleri yapılıyor. Bugün tüm meslektaşlarım, bu yasal düzenlemeden sonra sisteme girip kimliklerini yenileme derdinde. Siteler yoğunluktan kapalı ama bugün yarın açılır. Herkes bizi arıyor başkanım ne yapacağız diyorlar. Bu düzenlemeyle, yetkisiz, emlakçıymış gibi kişilerin hepsi piyasadan silinecek. Sahte ilanlar ve sahte emlakçılar silinecek. Bunu ben değil devletimizin bakan yardımcıları söylüyor. Ticaret Bakanlığı söylüyor. Esnaf ve Sanatkâr Odası Müdürlüğü bunu söylüyor. Sayın Cumhurbaşkanımız bundan 1 hafta önce ki konuşmasında sahte ve yalan ilanlarla ilgili yeni bir yasa çıkardık.Bu yasayı 1 Kasım’da uygulayacağız. ir kere bu düzenlemeyle, portalların gelir kayıpları olacaktır. Bunu biraz ağırdan almaya çalışıyorlar. Sistem düzene girmedi. Fakat Bakanlık gerekli uyarılarını verdi. Yetkisiz biri siteye ilan girerse o kişiye ayrı bir ceza, siteye de 100 bin liraya yakın ceza verecek. Biz bunun takipçisi olacağız. Önümüzdeki günlerde bu sisteme girenleri kontrol edeceğiz. Bizde bütün emlakçıların listesi var. Biz sisteme kayıtlı olmayanları tespit edeceğiz. Ticaret Bakanlığı da vatandaşın kontrollerini yapacak. Bunlardan eksiklik olursa, bunun takibini yapacağız. Bunları Türkiye Cumhuriyetinin Bakanlıkları söylüyor. Ben de onlardan aldığım bilgileri aktarıyorum. Bunlar onların sözleri. 1 Kasım itibariyle bizim milat sistemimiz hazır her şeyimiz hazır. Onlara da gerekli süreleri verdik. Gereği yapmak zorundalar.”

GERÇEK EMLAKÇI YETKİ BELGESİNİN İPTAL EDİLMESİNİ GÖZE ALAMAZ
Yeni düzenlemede öngörülen kurallara uymayanların 10 bin liradan 100 bin liraya kadar ceza ödemek zorunda kalacağını hatırlatan Başkan Güleroğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:

“10 bin lira ile 100 bin lira arasında cezalar olacak. Bu cezayı ödemezseniz, zaten ikinci işlemi yapamazsınız. Cezalar E-devlette işlenecek. Ödemek zorundasınız. Hesaplarınıza el konur aksi takdirde. Bir önceki değişen yönetmelikte Ağustos’taki yönetmelik daha önce perakende yasasına aitti. Şimdi E- ticarete geçtik. En düşük 10 bin lira ama genelde bakanlığın dediği, biz portallara verilen ilan başına 100 bin TL ceza yazılacağı yönünde. Bu bireyler için de geçerli. Daha önceden yanıltıcı 565 kişiye çok büyük cezalar kesildi. Aynı ofise 400 bin lira ceza kesilen yerler vardı. Sahte ilanlar da çok fazlaydı. Rezidansları çekiyorsunuz, Buca’da 1+1 800 bin lira ev var, diyorsunuz. Sitemde kayıtlı olan emlakçı 1 milyon 500 bin TL yazıyor. Emlak yetkileri olmayan biri bu eve 800 bin TL yazıyor. Ondan sonra vatandaş bizi arıyor. Aynı evi onlar, emlakçılardan ucuza satıyorlar, diyorlar. Oysa sahte emlakçılık yapıyorlar. Biz bunu bitireceğiz. Aradığınızda da az önce satıldı diyor. Amaç müşteriyi oraya çekme taktiği bunlar. Gösterdiği ev ile alakası olmayan evlerin fiyatlarını koyuyorlar. Artık bakanlık bunun önüne geçecek ve yetki belgesi olamayan kişilerin önünü kesecek. Bizden bir Emlakçı bunu yaparsa, belgelerini iptal edeceğiz. Bizden biri de belgelerinin iptal olmasını asla göze alıp böyle bir şey yapamaz.”

ALICI DA SATICI DA YÜZDE 2 VERGİ ÖDÜYOR, BU ORANLAR YÜZDE 1’E ÇEKİLMELİ
Bu uygulamanın hayata geçirilmesiyle, kaçak emlakçıların da önüne geçileceğine inandığını belirten İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, yasal düzenlemenin neden geciktiğine dair şu değerlendirmelerde bulundu:

“Kurumların birlikte çalışması gerekiyordu. Maliye bakanlığı var, MASAK var, Gelir İdaresi Başkanlığı var. Aynı zaman da bu portallar çıkan yönetmeliğe göre kim nerede ne yayınlamışsa, Gelir İdaresi Başkanlığa gönderiyor. Bunu artık yapay zekâ kontrol edecek. Bir kişi geçen ay 2 ilan vermişti. Bu ay 1 ilan vermiş, diğer ilan ne oldu, diye soracak. Bunu kime sattın diye hesap soracak. Bu sistem zamanla oturacak. Devlet vatandaştan gerçek değerler üzerinden vergi almak istiyor, 24 senedir bunun olması gerektiğini söylüyorum. Gerçek değer üzerinden hesaplanmalı. Bugün satılacak konut 5 milyon liraysa, 5 milyon lira üzerinden vergi alınmalı. Evi 5 milyona alıp 1 milyon lire değer gösterirseniz vergisi 40 bin lira olur, ama 5 milyonluk evin vergisi 200 bin lira. Aradaki fark budur. Gerçek değer üzerinden satış yapılması için vergileri düşürmek gerekiyor.  Zamanında vergileri artırdılar, vatandaş da gerçek değerinin altında fiyat göstermeye başladı. Örneğin, Narlıdere’de bir apartman 54 milyon lira, bana göre 20 milyon. Bir ay sonra 58 milyon liraya çıkardılar. Bu rakamları kim neye göre belirliyor? Mutlaka denetlenmesi gerekiyor. 28 Temmuz’da, Sayın bakan yardımcımıza vergileri düşürün ve bir defaya mahsus buna aynen imar affı gibi bir af getirilmesi gerektiğini anlattım. Bunların bir düzene girmesi lazım. Alıcıdan yüzde 2, satıcıdan yüzde 2 vergi alınıyor. Eğer bu vergi aşağıya çekilirse, insanlar aldıkları, sattıkları evlerin gerçek değerini bildirir, devlet de kazanır.”

KONUT FİYATLARINDA DÜŞME OLMAZ, ÇÜNKÜ…
İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu, konut fiyatlarında düşüş olacağını ümit edenlere seslendi:

“Fiyatlar hep artacak dedim. Bunun aşağı doğru gideceğini düşünmüyorum. Acil bir durum varsa, vatandaş evini normal değerinin altında satabilir. Ama bunun dışında düşüş olmaz, yorumcular piyasaya baktığımda düşüş olacak diyorlar. Neye göre düşüş olacak peki, neye dayanarak bunu söylüyorlar? Nüfus mu azalıyor? Oysa nüfus artıyor, barınma ihtiyacı da artıyor. Faiz oranları ve doların üzerindeki baskı devam diyor. Faizlerin artırımı devam ediyor. Konuta verilen krediler çok düşük. Piyasada hareketlilik yok. Yorumcular insanları dolar ve altına yönlendiriyor.  Böyle bir durum yıllar öncede olmuştu. 34 yıllık tecrübeme göre bu fiyatlar hiçbir zaman düşmeyecek, insanlar ev almak zorunda. Bu nedenle gayrimenkule geri dönecekler. İnşaat malzemeleri fiyatı artıyor. Nüfus arttıkça, fiyat artışı devam eder. Bu artışların devam ettiği sürece konut fiyatlarının düşmesi söz konusu değildir.”

KİRALARIN ARTMASINDA TEK SUÇLU ENFLASYON DEĞİL
Başkan Güleroğlu, kira bedellerindeki aşırı artışı da değerlendirdi. Güleroğlu, asgari ücretin üstüne çıkan ev kiralarını sadece enflasyona bağlamanın doğru olmadığını, ev sahiplerinin de bunda rolü olduğunu ifade etti:

“Haklısınız, ev sahibinin hiç mi suçu yok? Ev sahibi evini kiraya vermek istiyor, 15 bin liraya. Emlakçı olarak diyorum ki, bu rakama olmaz, bu evin kiralık değeri 10 bin lira. Ev sahibi hayır diyor, 15 bin lirada diretiyor. Evi tutarlarsa tutsunlar, tutmazlarsa kendileri bilir, diyor. Ben de ilana giriyorum siteye 15 binden liradan. Son dönemlerde de 90’lı yıllarda da kiracı mal sahibi kavgaları vardı. Aynı kavgalar sürüyor. Çünkü kiralar çok düşük kaldı. Şimdi bir mahallede 20 bin liraya kirada oturan var, karşısında 3 bin liraya oturan biri daha var. Bu da kavgaları tetikliyor. Davalar bu sebepten dolayı artıyor. Emlakçılar olarak bunda bizim suçumuz yok. Biz ev sahibi ne derse onu yapıyoruz. Bu konuda kiracı da haklı, ev sahibi de haklı. Bu sorunun çözümü mümkün mü? Elbette mümkün. Bir kere konut üretmek lazım. İkincisi, hükümetin kira konusunda yorumu yüzde 25’in üzerinde baskıcı olmamalı. Şu anda da baskı var ve bu baskı, kiralara yansıyor. Kiraların bu şekilde artması bizi de üzüyor. Herkesin haklı olduğu konular var. Ama orta yol bulunmalı.”

KANUN, YÜZDE 25 DİYOR, ÜSTÜNE ÇIKMAMAK LAZIM
Emlakçıların Başkanı Mesut Güleroğlu, mahkemenin, İzmir’de kiracısına yüzde 25 yerine yüzde 55 zam yapan ev sahibini “kötü niyet tazminatı” ödemeye mahkum etmesiyle ilgili olarak, “Ben hukukçu değilim ama bunları okuyup bilmek gerekiyor. Hukukçularıma danışıyorum. Şimdi çıkan yasada bu var. Yüzde 25’in üzerinde bir fiyat alırsan, yarın bu konuyu bu kişiler faiziyle öder diyor. Ev sahipleri yüzde 25’in üzerinde konutlarda talep edemeyecek yeni düzenlemeyle. Vatandaş konut satmaya başladı ve dükkân almaya başladı. Bize dükkânları soruyor vatandaş. Çünkü dükkânlarda hem kira bedeli daha yüksek hem de yıllık artış oranları enflasyona göre” ifadelerini kullandı. 

EV SAHİPLERİNİ VE KİRACILARI O KONUDA UYARDI
Bazı ev sahiplerinin, kira bedelini kiracıdan elden alarak vergi kaçırdığını, bunun bir suç olduğunu anlatan Başkan Güleroğlu, “Bu, hem suç, hem de kiracının aleyhine işleyen bir suçtur. Ev sahibini bu konuda haklı çıkarır. Ev sahibi, bana kira ödemedi, derse, mahkemeye giderse kazanır. Daha önce çıkan yasada kiralar banka üzerinden ödenmeli  diyor.Elden ödenen kiraları belgelemek imkânsız olduğu için, bunu kanıtlayamazsın ev sahibi dava ettiği için hem ev sahibine hem de kiracıya ceza verilebilir. Ödemeler kesinlikle banka üzerinden yapılmalı.  En ufak bir tutar da olsa elden alınmaması ve kira ödemesi yapılmaması gerekiyor. PTT veya banka yoluyla kiralar ödenmeli, buna çok dikkat edilmelidir” dedi.

ÖNÜMÜZDEKİ SÜREÇTE KEPENK KAPATANLAR OLACAK
Yılın ilk 7 aylık sürecinde 400’ten fazla emlakçının kepenk kapattığını, önümüzdeki süreçte ise bu sayısının artacağını öngördüklerini belirten Başkan Güleroğlu, sözlerini şöyle sürdürdü:

“Kapanışlar devam ediyor. Eski emlak ilişkileri bitti, yeni emlakçılık sistemine ayak uyduramayanlar kapatmaya devam edecek. İnternet üzerinden 75 tane ilan verdiğinizde aylık 13 bin liraya yakın ödeme yapıyorsunuz sitelere. 100 ilanda 18 bin lirayı buluyor. Bunlar hep gidere yansıyor. Bir de kira giderleri, çalışan personelin giderleri var. Bunlar hepsi maliyet, bu konunla beraber artık bu işten kaçacak insanlar var.  15 sene önce meslektaşlarıma bu şekilde devam ederseniz 15 yıl sonra bu işi yapamayacaksınız dedim. Artık evraklar var. Özel sigorta var, sigorta fonları var, her evrakın denetimi çok fazla arttı ve daha fazla artmaya devam edecek. Meslektaşlarım yeni emlak sistemine ayak uydurmalılar. Aksi takdirde sistemin dışında kalırlar. Emlakçılar odasına geldiğinizde size yön gösterecek donelerimiz var. 5 kişi bir araya gelip emlak yeri açıyor ama kimin ne yaptığı belli olmayınca ortaklıkları yarı yolda bitiyor. Sonra hüsrana uğruyorlar. Şu anda 4 bin 400 üyemiz var. Bu sistemde kendilerine çeki düzen verirseler ailemiz büyür. Fakat şunu da söylemeliyim ki, ofisime veya odaya gelip bu işi yapıp yapmamak arasında tereddütte insanların sayısı hiç de az değil.”