Oktay GÜÇTEKİN / EGEDESONSÖZ - Türkiye'de artan konut ihtiyacı ve beraberindeki konut fiyatlarındaki yüksek artış konut edinmeyi her geçen gün zorlaştırırken İzmir Emlak Komisyoncuları Odası Başkanı Mesut Güleroğlu meslektaşlarının sorunlarından bayram sonrası konut fiyatlarına, emlakçılık mesleğine yönelimden İzmirlilerin yatırım tercihlerine kadar bir çok konuda değerlendirmelerde bulundu.
DOLANDIRICILIK ÇOK FAZLA
EİDS sistemine dikkat çekerek mesleki sorunlarına vurgu yapan Mesut Güleroğlu, "Bir kişinin emlakçı olabilmesi için seviye 5 belgesi alması lazım. İki aşamalı bir sınava giriyor. Sonrasında 120 saatlik bir belge alması gerekiyor ve sonrasında da emlak ofisi açmak istiyorsa lise mezunu ise 1 yıl, üniversite mezunu ise 6 ay staj yapma zorunluluğu getirildi Ticaret Bakanlığı tarafından . Ben bir emlakçıyım, sizin dairenizi satmak istiyorsam öncelikle sizinle bir sözleşme yapmak zorundayım. Aynı zamanda da eğer bu kiralık daire ise yine sözleşme yapıp Elektronik Doğrulama Sistemi'nden (EİDS) sizin E- Devletinizden girip beni 'yetkilendirilen kurum' olarak belirtmeniz gerekiyor. Bende yetkiyi aldıktan sonra sosyal medya üzerinde, emlak portalları üzerinden satış ilanlarınızı girebiliyorum. Buraya kadar her şey çok normal. Ancak EİDS doğrulamada bakanlığın bu konuda 'kamu spotlarının' olmaması vatandaşı sorguya ve ikileme düşürüyor doğal olarak. Bakanlığın bu konuda ciddi anlamda çalışma yapması gerekiyor ki vatandaşın E- Devlet üzerinden yetki vermesinin herhangi bir sakıncası olmasın. Aynı zamanda Ticaret Bakanlığı'ndan alınmış olan belgeler ile başvuruyorsunuz, bakanlık sizi araştırıyor. Sonrasında size bir yetki belgesi veriyor. Gayrimenkul ile ilgili olan arkadaşlar o belgeyi almadan emlak ofislerini açamıyorlar. Sistem böyleyken en büyük sorularımız ne? Doğal olarak ilan giriyoruz. Yetki belgesini aldım ilanı girdim... Aradan bir süre geçiyor. Satıcı ilanın fiyatını arttırmak istediğini söylüyor. '5 milyonluk daire 7 milyona çıktı' diyor. Ben eğer satıcının elinden yazılı bir şey almadıysam, sadece sözlü olarak konuşmuşsam bu konuyla ilgili fiyat arttırdığımda 'fiyatı arttıran kişi' ben olmuşum gibi cezalar bize geliyor. Fiyatı spekülasyonu yapan kişi emlakçı olarak görülüyor. Bize cezalar kesiliyor. Emlakçı meslektaşımızın diğer taraftan başka sorunu ise EİDS doğrulamada... Satılık daireler henüz sisteme açılmadığı için dolandırıcılık olayları çok fazla oluyor. Son dönemlerde ilan giren, yani malınızı satacak kişisiniz diyelim. Kendi mülkünüz ilan giriyorsunuz. Bu ilanı 4 milyon olarak belirttiniz. Sizi birisi arıyor. 'Ben bu daireyi gördüm beğendim, biz bu daireyi 5 milyona alacağız. Neyse rakamınız ona göre konuşalım ben size kapora göndereyim, kaporadan sonra da gerekli evrakları siz bana verin bizde gerekli işlemleri yapalım' diyor. Daha sonra kişi inanıyor. 1 milyon TL fazla kazanacak sonuçta... Tüm evraklarını gönderiyor kişiye. Bu kişi de kendi mal sahibiymiş gibi yetki belgeli olan bir emlakçıya veriyor daireyi. 'Dairemizi satacağız ancak bizim üstümüze değil, şu kişi tapuyu verecek' diyor. Karşı taraftan da profesyonelce yapıldığı için anlaşılamıyor. Hal böyle olunca dolandırıcılık işine karışmış oluyor. Diyor ki 'siz mal sahibine parayı göndereceksiniz, ben 5 milyonluk mülkümü 4 milyona satacağım'... Onlar da 1 milyon aşağısına verdiği için kabul ediyorlar. Satış işlemi de gerçekleşiyor ve emlakçıda aracı oluyor. Ancak parayı dolandırıcıya gönderiyor. Mal sahibine emlak beyanı üzerinden yatan para giderken, diğer tarafa da paranın geri kalan kısmı yatıyor. Bununla ilgili bir çok meslektaşım ülke genelinde sıkıntı yaşadı. Bizim şu an bir an önce EİDS doğrulamasını hem kiralık hem satılık mülkler için sisteme dahil etmemiz lazım. Kişi mülk sahibi değilse pazarlamanın önüne geçilmesi lazım. Hem vatandaş hem meslektaşımız dolandırılıyor" dedi.
BİR AN ÖNCE HAYATA GEÇMELİ
Son dönemlerde yeniden ardan ve kendilerine 'bağımsız emlakçı' diyen ofisleri bulunmayan kişiler hakkına da konuşan Güleroğlu
"Bu kişiler emlakçı değil ayakçı. Emlakçı denemez bunlara. Herhangi bir sarı sayfalarda yada ilan sayfasında kendi dairesini yada bir başkasının dairesi diye ilan girmiş satışa koymuş kişiler. EİDS doğrulamanın anlamı burada çıkıyor. Yeni çıkan 'Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği'nden 'Tapu mal sahibi kendi ilan girebilir. Evladı, eşi ilan girebilir. Onun dışında vekalet verse dahil ilan giremez' diyor. Ancak 'Ticaret Bakanlığı'ndan yetki belgesi almış emlakçının ilan girmesi gerekiyor' diyor. Bu süreçte bakanlık normalde Ocak ayında tüm alınacak/satılacak mülkler için EİDS'nin hayata geçtiğini duyurdu. Ancak sadece kiralıklarla geçerli oldu Ocak ayında. Ticaret Bakanlığı yeni bir açıklama yaptı. Dedi ki '7 Nisan'dan sonra satılık işyerlerinde EİDS istiyorum.' . Ancak konutlar konusu hala boşta. Bu tarz insanlar da ellerinde öyle yerler varsa bu ilanları girerek hem vatandaşı dolandırıyor, hem sıkıntıya sokuyor hem de meslektaşlarımız zor durumda bırakıyor. Bu sistem bir an önce hayata geçmeli ki hem vatandaşımız dolandırılmasın, hem de meslektaşımız arada kalmasın. Burada devletinde vergi kaybı oluyor ve bununla birlikte devletin vergi kaybı da ortadan kalkmış olur. Bu tarz durumlar ilan sayfalarının ekmeğine yağ sürmüş oluyor. Gerçek rakamlar ortaya çıkmış olacak. 'Canım istedi 5 milyonluk yeri 7 milyona satıyorum' diyemeyeceksiniz. Araba piyasası gibi gayrimenkul piyasası oluşacak" ifadelerini kullandı.
MESLEĞİN KALİTESİ GİTGİDE ARTIYOR
Son dönemlerde emlakçılık mesleğine çeşitli mesleklerden geçiş olduğunu belirten Güleroğlu, "Diş hekimi var, güvenliği bırakan var, mimarı var, mühendis var, doktorlar var, beyaz yakalılar var, gazeteciler var... Herkesin iş yoğunluğuna göre sıkıntısı var. Komedi skeçlerinde görüyoruz. Bir doktor günde 3 dakika ayırabiliyor bir hastaya. Gördükleri şiddet gibi durumlar ve kötü durumlardan kaynaklı sıkıntı yaşıyorlar. Daha temiz bir iş olarak bu işi seçiyorlar. Staj yaparak ofislerini kendi kurarak mesleği icra ediyorlar. Ben 35 yıldır bu mesleği yapıyorum. Son 3 yıldır bu tarafa doğru ağır bir kayma var. Piyasada çıkan yasalar ve mesleği yapmak isteyen yeni kişilerle mesleğin kalitesi git gide daha da artıyor" diye konuştu.
YIL SONUNA KADAR ARTIŞ BEKLEMİYORUM
Bayram sonrası konut fiyatlarında artış beklenip beklenmediğinin sorulmasına yanıt veren Güleroğlu, "Bayram sonrası fiyatlarda bir artış beklemiyorum. Artışı yıl sonuna kadar da beklemiyorum. para piyasalarındaki değişkenlikleri görebiliyoruz. Şu an yaşanan olaylardan para piyasaları ciddi anlamda etkileniyor. Son dönemde uygulanan ekonomik politikalarındaki gayrimenkul sektörünün üzerindeki konut kredilerinin uzun vadede limitin daha düşük olması, kredi faizlerini yüksek olması insanları sıkıntıya sokuyor. Alışverişi engelliyor. Peşin paralı gayrimenkul satışları olmaya başladı. Peşin paranın getirdiği bir durum var. Faiz oranları. Geçtiğimiz süreçte faiz oranları açıklandı. Yüzde 42'e gerileyen mevduat faiz oranları yüzde 48,5'lara çıktı. Hal böyle olunca insanlar sıcak parada kalmayı seviyor ve orada tutuyor. Eğer ben sıcak paramı bozuyorsam ona göre de gayrimenkulü düşük almak istiyorum diyor. Yani fiyatta pazarlık yapıyor. Şu an gayrimenkul alınması en doğru zaman. Pahalı bile almış olsanız çok farklı boyutlarda büyük kazançlar elde edecekler. Özellikle 2025 yılında konuta yatırılan paradan kaynaklı. 2026 ve önümüzdeki ilerleyen süreçlerde piyasalardaki hareketlenmeler görüldüğünde gayrimenkul fiyatlarını inanılmaz yüksek olduğunu göreceksiniz" dedi.
BUCA'DA 1+1 2,5 MİLYON TL
'2026 ve 2027 yılları sonrasında konut alımının hayale dönüşeceği' söylemlerine yanıt veren Güleroğlu, "Hayale dönüşecek. Yani 'gibi'si fazla. Hayale dönüşecek. Eskisi gibi değil. Bugün Buca'da 1+1 daireleri 2,5 milyon TL'den satıyoruz. 2020 senesinde pandemi başlamadan önce Urla'da 2 milyon TL'ye villa satıyorduk. Şimdi 20-30 milyon oldu onlar" diye konuştu.
FİYAT ARTIŞININ ÖNÜNÜ KESMİŞ OLDULAR
İzmir'e en çok yatırımın hangi ülkeden geldiğinin ve İzmirlilerin en çok nerelere yatırım yaptığının sorulması üzerine konuşan Güleroğlu şu ifadeleri kullandı;
"Yabancı şu an İzmir'e yatırım yapmıyor. Daha doğrusu yabancı ülkeye yatırım yapıyor. Yabancı yatırımcı da kaçıyor. Zaten yapan yaptı. Irak , İran, Afganistan, Rusya, Moldova ve Ukrayna bölgelerinde bulunan kişiler geldi ya kiraladı ya satın aldı. 3 yıl elinizde mülk tutuğunuzda vatandaşlık alıyorsunuz. Bundan 2 sene önce çıkan kanunda da gayrimenkul almanıza gerek yok. 300-400 bin dolar olarak bankaya 3 sene vadeli yatırım vatandaşlık verelim dediler. Gayrimenkuldeki fiyat artışının da önünü kesmiş oldular. İzmir'den de en çok Rusya,Almanya, Alanya, Antalya bölgelerine daha çok yatırım yapılıyor."
