Zorlu’ya bilirkişi şoku!

Metehan UD/ EGEDESONSÖZ – Kent gündeminde uzunca süre yükseklik tartışmaları ile yer tutan, Çankaya’daki Orkide Alışveriş Merkezi’nin bulunduğu alana Zorlu Holding tarafından yapılması planlanan gökdelen projesi ile yeni bir gelişme daha yaşandı. 

TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi tarafından açılan Zorlu Konak projesinin ruhsat ve imar planı değişikliğinin iptali davasında İzmir 2’nci İdare Mahkemesi tarafından atanan bilirkişi heyeti raporunu mahkemeye sundu. 

Bilirkişi heyetinin hazırladığı raporda yapı ruhsatının 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuatına aykırı olduğu belirtilirken, ruhsatın dayanağı olan bin ölçekli uygulama imar planının ise şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, plan bütünlüğüne ve planlamanın eşitlik ilkesine aykırı olduğunun altı çizildi. 

Bilirkişi raporundan dikkat çeken kesitler:

- 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 29. Maddesinde; Yapıya başlama süresinin ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olduğu, bu süre içinde yapıya başlanmadığı takdirde verilen ruhsatın hükümsüz sayılacağı ve bu durumda yeniden ruhsat alınmasının zorunlu olduğu, PAIY'nin 54. maddesinin 2. fıkrasında da; ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmayan yapıların ruhsatsız yapı olarak değerlendirileceği ve 5. fıkrasında; ruhsatı hükümsüz hale gelen yapıların inşasına devam edilebilmesi için yeniden ruhsat alınmasının zorunlu olduğu ilgili Kanun ve Yönetmelik hükümlerinden anlaşıldığından; söz konusu parselde inşa edilecek yapının tadilat veya yenileme olarak değil yeniden ruhsatlandırılması gerektiği,

‘RUHSAT TADİLATI MEVZUATA AYKIRI’

- Davalı idare Konak Belediyesi'nce, 06.12.2018 tarihli 82 sayılı yeni yapı ruhsatı tanzim edilmesinden, 2 yıl 2 ay 16 gün sonra, ilk ruhsat verilmesi sonrasında 2 yıl içinde inşaata başlanılmaması nedeniyle hükümsüz kalacağından yeniden ruhsatlandırılması gerekirken ilk ruhsattaki (06.12.2018 tarihli yapı ruhsatı) hakların korunarak, 22.02.2021 tarihli 82/2018 sayılı tadilat ruhsatı düzenlenmesinin, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili mevzuatına aykırı olduğu kanaatine ulaşmıştır.

PARSEL BAZINDA EŞİTSİZLİKLER VURGUSU
- Uyuşmazlık konusu işlem bir bütün olarak değerlendirildiğinde, 09.08.2021 tarihinde onaylanan plan değişikliklerinin gerekçesini oluşturan hususun salt parsel ölçeğindeki müdahalelerle çözümlenemeyeceğinin ortaya çıktığı; çünkü parseller özelinde gündeme gelen münferit koşullarla plan bütününde öngörülemeyen eşitsizliklerin yaratılmasının mümkün hale geldiği; oysa, imar planlarının uzun erimli yasal belgeler olduğu; plan kararlan üretilirken plan bütünlüğü ve planlamanın eşitlik ilkelerinin de mutlak suretle dikkate alınması gerektiği; mevzuat ile zorunlu kılınan bina yüksekliklerinin belirlenmesine dair gündeme gelen planlama sorununun parsellerdeki özgül koşulların kısıtlayıcılığı ile çözümlenmesi mümkün olamadığı gibi, yüksek yapıların konumlanmasında kent imgesinin oluşumu ve geleneksel doku ile dengeli bir ilişkinin kurulması için salt belirli parsellerle sınırlı müdahalelerin planlamanın eşitlik ilkesine uyarlığının sağlanmasına da engel olduğu; temel yaklaşımın kent bütününde planlamanın eşitlik ilkesi de gözetilerek kat sayılarına ilişkin yapılaşma koşullarının bütüncül bir anlayışla yeniden ele alınması olması gerektiği: kentsel doku içerisinde yüksek yapıların dağılımının kentsel silueti belirleyici ve bağlayıcı bir karar olmanın da ötesinde, kentsel altyapının yeterliliği gibi kentin yaşanabilirlik koşullarını doğrudan etkileyici bir dizi parametrenin de içinde yer aldığı bir ele alışı gerektirdiği; başka bir ifade ile, benimsenmesi gereken yaklaşımın dava konusu alan ve çevresinde bu görsel ilişkinin sağlanması için parseller ve çevresi için mağduriyet yaratabilecek minimal müdahale niteliğindeki (ancak kent ölçeğinde maksimal etki yaratabilecek nitelikteki) kat düzenlemeleri değil, planlamanın eşitlik ilkesine ve plan bütünlüğüne uygun olarak uzun erimli bütüncül çözümler sunun plan kararlarının üretilmesi olduğu; bu tespit ve değerlendirmeler ışığında, 09.08.2021 tarihinde onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliklerinin belirtilen yönlerden şehircilik ilkelerine, planlama esaslarına, plan bütünlüğüne ve planlamanın eşitlik ilkesine aykırı olduğu kanaatine varmıştır.

ŞEHİR PLANCILARI’NDAN RAPOR YORUMU
Bilirkişinin verdiği raporu SonSöz TV’de Gazeteci-Yazar Muhittin Akbel’e değerlendiren Şehir Plancıları Odası İzmir Şube Yöneticisi Zafer Mutluer ise “Biz nihayetinde orada bu yükseklikte bir yapının olmaması gerektiğini düşünüyoruz; bölgenin çevre imar bütünlüğü açısından da. İstediğiniz kadar alan sayısını düşürün. Bu başka bir yapı adasında parseller bir araya gelir ve inşaat alanımızı birleştiriyoruz, 60 kat yapmak istiyoruz diyemezsiniz. Kemeraltı var bir tarafta, yakınında kentsel SİT alanları var, tescilli yapılar var. Dolayısıyla o alanın yükselmesini doğru bulmuyoruz. Sadece bu da değil, orada üst ölçekli planda Büyükşehir Belediyesi temel fonksiyonunun, turizm ve ticaret olması gerektiğini düşünüyor ancak konut da var. 2008’deki uygulama imar planında var olan bir şey bu.” dedi. 

‘İZMİR İÇİN ÖNEMLİ BİR KARAR ALINACAK’
Projeye dair eleştirilerinin bilirkişi raporunda da yer aldığına dikkat çeken Mutluer “Biz nihayetinde orada bu yükseklikte bir yapının olmaması gerektiğini düşünüyoruz; bölgenin çevre imar bütünlüğü açısından da. Bu başka bir yapı adasında parseller bir araya gelir ve inşaat alanımızı birleştiriyoruz, 60 kat yapmak istiyoruz diyemezsiniz. Kemeraltı var bir tarafta, yakınında kentsel SİT alanları var, tescilli yapılar var. Dolayısıyla o alanın yükselmesini doğru bulmuyoruz. Sadece bu da değil, orada üst ölçekli planda Büyükşehir Belediyesi temel fonksiyonunun, turizm ve ticaret olması gerektiğini düşünüyor ancak 2008’de onaylanan uygulama imar planında ticaret ve konut fonksiyonu var. Plan kademeleri arasında bir uyumsuzluk söz konusu” dedi.

SÜREÇTE NELER YAŞANDI?
İzmir'in en değerli bölgelerinden biri olan Konak İlçesi'nin Çankaya semtinde yer alan Orkide Alışveriş Merkezi ve tütün depolarının yerine gökdelen yapmak için ilk olarak eski sahibi Küçükbay A.Ş. girişimlerde bulunmuş ancak, plan değişiklikleri İzmir Büyükşehir Belediye Meclisi ve Konak Belediye Meclisleri'nce Yüksek Yapılar Yönetmeliği'ne uymadıkları gerekçesiyle reddedilmişti. 

KÜÇÜKBAY’DAN ZORLU’YA
İlerleyen süreçte parsel Zorlu Holding tarafından satın alındı. Bu alanla ilgili geçmiş yıllardaki gökdelen talepleri Yüksek Yapılar Yönetmeliği'nin minumum 3 bin metrekare parsel büyüklüğü koşuluna uymaması nedeniyle reddedilmişti. Plan değişiklikleri önündeki engel, Zorlu Holding'in söz konusu parselleri satın alınarak aşılmaya çalışıldı. Zorlu Holding, 2 bin 700 metrekarelik tütün depoları ve Orkide Alışveriş Merkezi'nin yanı sıra, İzmir Gazeteciler Cemiyeti'nin yıkılan eski binasına kadar olan bölümü de satın alarak 3 bin metrekare koşulunu sağladı.

Söz konusu araziyi ‘Ticaret Seçenekli Konut Alanı (TM), Yeşil Alan ve Otopark Alanı’ olarak belirleyen yeni 1/5000 ölçekli plan değişikliği Büyükşehir Belediye Meclisi'nde Aralık 2007'de onaylandı. Konak Belediye Meclisi de 1/1000 ölçekli uygulama imar planını Temmuz 2008'de kabul etti. Alana ait 1/5000 Nazım İmar Planı, Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi tarafından 2009 yılında açılan dava sonucu İzmir İkinci İdare Mahkemesinin 02.10.2009 tarihli kararı ile iptal edildi. 2010 yılında İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından bölgeye dair hazırlanan Konak 1.Etap Nazım İmar Planı kabul edildi. Planda 2013, 2015 ve 2018 ve 2021 yıllarında değişiklik yapıldı. 

YÜKSEKLİK SINIRI GETİRİLDİ
Konak Belediye Meclisinin 01.03.2021 tarihinde uygun bulunan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği önerisinde yüksek yapılar için 135 metrelik sınır getirilirken bu sınır İzmir Büyükşehir Belediye Meclisinin 12.07.2021 tarihinde değişiklikle onaylanan planda Kadifekale (Pagos) Tepesi baz alınarak 84 metre olarak belirlenmişti.

ZORLU HOLDİNG İÇİN 131 METRE
Ancak proje için ilk olarak 2018 yılında Konak Belediyesi eski başkanı Sema Pektaş döneminde kesilen ruhsatta yükseklik 146,3 metre olarak yer alıyordu. Abdül Batur’un Konak Belediye başkanlığına seçilmesinin ardından Zorlu Holding ile yapılan anlaşma sonrasında estetik kurul kararı gerekçe göstererek 134,57 metreye indirilmişti. 

BATUR NE DEMİŞTİ?
Konak Belediye Başkanı Abdül Batur ise 2019’daki yerel seçimlerin ardından Zorlu Konak’la ilgili yaptığı açıklamada “Maalesef önümüzde ruhsatı kesilmiş bir dosya bulduk. Yerel yönetici olarak kente sahip çıkmamız gerekiyor. Tepkimizi de anında verdik ve içimize sinmediğini, kentin kalbine bıçak gibi saplanacak bu yapıya izin vermeyeceğimizi söyledik. Söylediğimizin arkasındayız. Ocak ayındaki meclis toplantısında ilgili binanın ruhsatını iptal ediyorum. Ben mimarım ve Konak’ta kentin siluetini etkileyecek bir yapılaşma olmayacak. Biz yatırımcıya karşı değiliz. Ancak gökdelenler için bir bölge seçildi; Bayraklı ve Alsancak Stadyumu’nun çevresindeki, Liman Arkası denilen yer. Yüksek yapı yapılacaksa bu bölgelerde yapılsın ama şehrin merkezi olan alan içinde bu tür yapılara izin vermeyeceğiz. Odalarımızdan, kentte yaşayan vatandaşlarımızdan aldığımız güçle bu duruşu sergiliyoruz. Bu duruşu, bu kararlılığımızı da sürdüreceğiz” demişti.

SOYER ÇALIŞMA BAŞLATMIŞTI
Zorlu Konak’la ilgili yaşanan tartışmalar üzerine 2019’da İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılan açıklamada “İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer, Konak Belediye Başkanı Abdül Batur ile görüşerek tartışmalı gökdelen projesinin özellikle Kadifekale olmak üzere kent siluetini bozacağının ve hukuki süreçlerin henüz tüketilmediğinin anlaşılması üzerine ruhsatın iptali hakkında gerekli çalışmaları başlatma kararı aldı. Başkan Tunç Soyer gökdelen ruhsatının hukuki zeminini oluşturan 1/1000’lik Uygulama İmar Planı’nın iptal edilmek üzere ivedilikle Konak Belediyesi Meclis gündemine alınmasını talep etti. Başkan Tunç Soyer, Konak Belediyesi Meclisi’nin ilgili planı iptali etmesi halinde İzmir Büyükşehir Meclisi’ni olağanüstü toplanmaya çağırarak bu kararın onanması teklifinde bulunacağını açıkladı.” denildi. Bu açıklamadan sonra Mimari Estetik Komisyonu kurularak yükseklik sınırı getirilmişti. Ancak Mimari Estetik Komisyonu’nun kararı ile belirlenen 131 metre sınırı ile de ilgili bilirkişi raporu olumsuz görüş verdi. 

TMMOB’UN KENT SUÇU LİSTESİNDE
Zorlu Konak için yapılan plan değişikliğini ve verilen ruhsat izinlerini ‘kent suçu’ olarak tanımlayan TMMOB İzmir İKK’nin açıklamasında ise “Ayrıcalıklı plan kararı getiren plan değişikliklerini onaylayanlar, imar planları arasındaki uyumsuzlukları gidermeyenler, plan notlarını parsel malikinin lehine değiştirerek onaylayanlar, usule aykırı yapı ruhsatı düzenleyenler, mevzuata aykırı ruhsatı iptal etmeyenler, mevzuata aykırı bir şekilde yapı ruhsatı düzenleyenler, ruhsata dayanak olacak imar planı değişikliği onaylayanlar, çevre imar bütünlüğüne aykırı kat yüksekliği ve üst ölçekli plan kararına aykırı plan değişikliğini onaylayanların bu suça ortak olduklarını yeniden hatırlatıyoruz” ifadeleri yer almıştı. 

ZORLU DA YARGIYA TAŞIDI
Öte yandan Zorlu Holding de yükseklik sınırlamasını yargıya taşıyarak kazanılmış haklarının gasp edildiğini ileri sürmüştü. Zorlu Holding’in yargı süreci ise devam ediyor.